Fout 1: De goedkoopste commissie verkiezen
We begrijpen het: een lage commissie klinkt aantrekkelijk. Waarom zou u 3% betalen als een andere makelaar het voor 1% doet? Maar die redenering is vaak misleidend. Een lagere commissie betekent niet automatisch een hogere opbrengst voor de verkoper. Integendeel.
Waarom het een valkuil is
Commissie is slechts één element van het verhaal. Wat echt telt, is hoeveel u onder de streep overhoudt. Makelaars die tegen bodemprijzen werken, besparen meestal op essentiële elementen van het verkoopproces. Denk aan:
- Geen of beperkte professionele fotografie
- Geen doelgerichte marketing op sociale media of Google
- Geen strategische prijsbepaling
- Geen begeleiding bij styling of opfrissing
- Geen tijd voor opvolging of heronderhandeling
Uit een studie van CIB Vlaanderen (2023) blijkt dat makelaars die investeren in professionele presentatie, marketing en correcte prijszetting gemiddeld 7 à 12% hogere verkoopprijzen realiseren. Voor een woning van €400.000 komt dat neer op een meerwaarde van €28.000 tot €48.000. Dat bedrag weegt ruimschoots op tegen het verschil in commissie.
Psychologisch perspectief
De keuze voor de goedkoopste makelaar is vaak het gevolg van cognitieve vertekeningen. Mensen focussen zich op directe besparing in plaats van op potentiële meerwaarde. In de gedragseconomie staat dit bekend als “loss aversion”. We willen verlies vermijden en nemen daardoor beslissingen die in werkelijkheid winst beperken.
Bovendien wordt commissie vaak verkeerd geïnterpreteerd. Een makelaar die 1% vraagt maar amper tijd investeert, levert u minder op dan een makelaar die 3% vraagt, maar er 30 uur werk en €2.000 marketingbudget tegenaan gooit. De waarde zit in het resultaat, niet in het percentage.
Hoe Wellimmo het anders aanpakt
Bij Wellimmo hanteren we een prestatiegerichte aanpak waarbij we de focus leggen op maximale meerwaarde, niet op minimale kost. Onze eigenaars verkopen beter dankzij doordachte strategieën, ijzersterke marketing en een persoonlijke aanpak. Onze strategieën zijn gebaseerd op rendement voor de klant, met oog voor detail, onderbouwde prijsanalyses en maximale zichtbaarheid. We bewijzen keer op keer dat een slimme aanpak meer oplevert en dus ook meer oplevert voor de eigenaar, zelfs na commissie.
Fout 2: Kiezen voor de hoogste schatting, niet voor de beste strategie
U ontvangt een offerte van een makelaar die een opvallend hoge verkoopprijs voorstelt. Logisch dat dat aantrekkelijk klinkt. Wie wil er nu niet zoveel mogelijk uit zijn woning halen? Eigenaars voelen zich vaak gevleid door zulke beloftes en gaan overstag. Maar schijn bedriegt.
Waarom is dit gevaarlijk?
- Langdurige verkoopperiode: Een te hoge vraagprijs schrikt kopers af. Uw woning blijft maandenlang online staan zonder serieuze interesse.
- Verbrand effect: Na verloop van tijd daalt de prijs, vaak in meerdere stappen. Dat doet de indruk ontstaan dat er iets mis is met het pand.
- Lagere biedingen: Kopers bieden onder de prijs omdat ze vermoeden dat de verkoper wanhopig is of verborgen gebreken verbergt.
- Minder concurrentie: Hoe langer een pand te koop staat, hoe minder urgentie kopers voelen om snel te bieden.
Wat zegt de data?
Volgens een analyse van vastgoedplatform Immoweb (2022) duurt een woning met een te hoge vraagprijs gemiddeld 35% langer op de markt dan vergelijkbare panden met een realistische prijs. Bovendien ligt de uiteindelijke verkoopprijs vaak 5 à 8% lager dan de eerste hoog ingeschatte prijs.
Fout 3: Vertrouwen op beloftevolle woorden in plaats van meetbare resultaten
Sommige makelaars pakken uit met loze slogans als “Wij verkopen binnen de 7 dagen!” of “Wij hebben 1.000 kopers klaarstaan.” Vaak zijn zulke uitspraken niet onderbouwd of zelfs juridisch discutabel. Ze appelleren aan uw verlangen naar snelheid en zekerheid. Twee emoties die het rationele beoordelingsvermogen tijdelijk uitschakelen.
Waarom dit riskant is
Er is geen controle op de betekenis of validiteit van zulke slogans. Wat betekent “verkopen binnen 7 dagen”? Is dat vanaf het eerste contact of vanaf publicatie? Is het een gemiddelde, een uitschieter of marketingpraat?
De Belgische vastgoedwetgeving is hier helder in. Volgens het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 is het verboden om misleidende of niet-objectieve communicatie te voeren. Een makelaar moet waarheidsgetrouw zijn en cijfers moeten verifieerbaar zijn.
Toch worden beloftes vaak gepresenteerd zonder context, cijfers of referenties. De reden? De meeste eigenaars vragen er niet naar.
Hoe u dit vermijdt
Stel altijd deze vragen bij een kennismakingsgesprek:
- Wat is uw gemiddelde verkooptijd in de regio?
- Wat is de afwijking tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs?
- Hoeveel vergelijkbare panden hebt u het afgelopen jaar verkocht?
- Hoeveel van die verkopen vonden plaats in mijn wijk of postcode?
Een professionele makelaar geeft hier duidelijke en controleerbare antwoorden op.
Wat wij doen
Bij Wellimmo houden we alles bij: klikcijfers, conversies, gemiddelde tijd op de markt, afwijking tussen initiële vraagprijs en verkoopprijs. We gebruiken die data om transparant advies te geven. Geen beloftes op basis van buikgevoel, maar op basis van feiten. Dat versterkt het vertrouwen en de resultaten. Geen loze beloftes, wel meetbare prestaties.
Fout 4: Geen aandacht voor marketing- en presentatiestrategie
De tijd dat u een huis kon verkopen met een foto van de gevel en een bord in de tuin ligt al jaren achter ons. De vastgoedmarkt is vandaag grotendeels digitaal. De eerste bezichtiging gebeurt niet ter plaatse, maar online via: Immoscoop, Zimmo, Immoweb, Facebook, Google, en zo voorts... Daar geldt één harde wet: wie niet opvalt, wordt niet bekeken.
Waarom dit zo belangrijk is
Sommige eigenaars kiezen voor makelaars die amper investeren in fotografie, video of online zichtbaarheid. Gevolg? Minder bezoekers, langere verkooptijd en slechtere onderhandelingspositie.
Uit een onderzoek van Immoweb (2023) blijkt dat panden met professionele fotografie tot 20% sneller verkopen en gemiddeld 10% meer opbrengen. De reden? Goede presentatie versterkt de emotionele betrokkenheid van de koper. En emotie verkoopt.Praktisch voorbeeld
Een huis dat gepresenteerd wordt met donkere, scheve foto's, zonder duidelijke plattegrond of sfeerbeeld, zal minder clicks krijgen dan een pand dat stijlvol en licht in beeld is gebracht. De online advertentie is vandaag uw eerste bezichtiging.
Wat de meeste eigenaars niet weten
- Slechte foto’s zorgen voor ‘visuele frictie’. Het brein moet moeite doen om de ruimte te begrijpen. Dat verlaagt de aantrekkelijkheid en het vertrouwen.
- Verkopers verliezen gemiddeld 5 tot 10% aan waarde bij herpositionering na te lange looptijd.
- Woningen die na 6 weken opnieuw online verschijnen, worden door platforms als “afgeschreven” herkend, met minder zichtbaarheid tot gevolg.
Onze aanpak
We zijn marktleider in vastgoedmarketing in de regio Antwerpen, Borgerhout en Aartselaar. We combineren hoogwaardige fotografie en videografie met doordachte marketingcampagnes via sociale media, Google en retargeting. We zorgen ervoor dat de woning opvalt waar het telt bij de juiste doelgroep, op het juiste moment en met het juiste verhaal.
We doen aan home staging waar nodig, analyseren de doelgroep en stemmen boodschap daarop af. Die aanpak resulteert in meer bezichtigingen, minder discussie over de prijs en een betere verkoopervaring voor onze klanten.
Conclusie: Slim kiezen is winst maken
Een woning verkopen is geen project waarbij u op goed geluk een makelaar kiest. Het is een strategische beslissing met financiële impact. De goedkoopste keuze is zelden de voordeligste. Loze beloftes geven geen garantie. En zonder sterk marketingverhaal laat u kansen liggen.
De juiste makelaar levert rendement op. Niet alleen in cijfers, maar ook in rust, overzicht en vertrouwen. Daarom is het cruciaal om te kiezen op basis van onderbouwde prestaties, transparantie en toegevoegde waarde.
Laat u dus niet misleiden door mooie woorden of scherpe tarieven. Kijk naar bewezen prestaties, transparantie en marketingkracht.
Wat Nu?
Overweegt u om uw woning te verkopen in Antwerpen of omgeving? Laat ons u helpen met een gratis en vrijblijvende waardebepaling. Ontdek via onze online schattingstool of met een persoonlijke afspraak hoe uw woning maximaal tot zijn recht komt.