Wat is een bouwovertreding?
Een bouwovertreding, of stedenbouwkundig misdrijf, ontstaat wanneer werken worden uitgevoerd zonder vergunning, met een vervallen vergunning, of in afwijking van de goedgekeurde plannen. Dit kan gaan van een bijgebouw dat nét iets te groot is, tot een volledige aanbouw die nooit werd aangegeven.
Ook werken die ingaan tegen het gewestplan of een bijzonder plan van aanleg (BPA) vallen hieronder. En zelfs wanneer alles “al jaren in orde lijkt”, ontsnapt u niet automatisch aan deze regelgeving.
Hoe weet u of er een overtreding is?
Bij de aankoop van een woning is de verkoper verplicht u te informeren over de stedenbouwkundige toestand van het pand. Dit gebeurt via een stedenbouwkundig uittreksel, waarin alle vergunningen en eventuele bouwovertredingen worden opgesomd.
Toch loont het om verder te kijken dan het papierwerk. Een extra controle bij de gemeente of een inspectie door een architect of vastgoedexpert kan veel problemen voorkomen. Zeker bij oudere panden of woningen met uitbreidingen is dat geen overbodige luxe.
Wat zijn de risico’s?
De gevolgen van een bouwovertreding kunnen aanzienlijk zijn – zelfs als u als koper te goeder trouw bent. De risico’s beperken zich niet enkel tot boetes, maar kunnen ook juridische of financiële gevolgen hebben:
- Bestuurlijke boetes: van de gemeente of het Vlaams Departement Omgeving
- Strafrechtelijke vervolging: in uitzonderlijke gevallen, via het parket
- Herstelvordering: aanpassingen, afbraak of betaling van de meerwaarde op bevel van de rechter
- Burgerlijke vordering: buren kunnen zelf een rechtszaak aanspannen bij schade of hinder
Wat weinig mensen weten: bouwovertredingen zijn verbonden aan het goed, niet aan de persoon. Als u het pand koopt, erft u dus ook de overtreding.
Kan een bouwovertreding worden geregulariseerd?
In veel gevallen wel. U kunt dan een regularisatievergunning aanvragen bij de gemeente. Dat verloopt via dezelfde procedure als een gewone omgevingsvergunning. De haalbaarheid hangt af van de aard van de overtreding, de ligging van het pand en het gemeentelijke beleid.
De kostprijs? Die varieert tussen €1.000 en €5.000, voornamelijk door de honoraria van de architect en de opmaak van het dossier. De doorlooptijd bedraagt gemiddeld 3 tot 4 maanden, al kunnen complexe dossiers uitlopen.
In ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals natuurreservaten of bossen, geldt een nultolerantie. Daar is regularisatie zelden of niet mogelijk.
Wat als de bouwovertreding verjaard is?
Een stedenbouwkundige overtreding verjaart meestal na vijf jaar. Dat betekent dat er na die termijn doorgaans geen strafrechtelijke of herstelmaatregelen meer kunnen worden opgelegd. Belangrijk om te weten: de overtreding zelf blijft bestaan – ze wordt niet automatisch “wettelijk”.
Bovendien kunnen buren nog steeds een burgerlijke procedure starten. En wanneer u na de verjaring nieuwe werken uitvoert aan het bouwwerk, begaat u in principe een nieuwe overtreding.
Hoe beschermt u zich als koper?
Met deze tips neemt u een goede start:
- Controleer het stedenbouwkundig uittreksel zorgvuldig
- Laat een opschortende voorwaarde opnemen in het compromis: bijvoorbeeld “de verkoop gaat enkel door bij succesvolle regularisatie”
- Schakel een expert in voor juridisch en technisch advies vóór u een bod doet
En wat als u verkoopt?
Als verkoper is transparantie essentieel. Niet-gemelde bouwovertredingen kunnen aanleiding geven tot discussies, schadeclaims of juridische procedures.
U doet er goed aan om proactief te regulariseren vóór u de woning op de markt brengt. Dit vergemakkelijkt het verkoopproces en verhoogt het vertrouwen bij potentiële kopers. Overweeg eventueel ook een verzekering tegen verborgen gebreken.
Waarom een goede makelaar het verschil maakt
Of u nu koopt of verkoopt: een professionele makelaar biedt meerwaarde op juridisch én praktisch vlak.
Bij Wellimmo waken we erover dat elk dossier correct en volledig is. We controleren stedenbouwkundige documenten, overleggen met de juiste instanties en signaleren eventuele risico’s nog voor u stappen onderneemt. Dankzij onze ervaring met regularisaties en onze kennis van de lokale regelgeving, begeleiden wij u discreet en doeltreffend.
U hoeft het niet alleen te doen. Met Wellimmo staat u sterker, zowel bij onderhandelingen als bij administratieve opvolging.